같은 84㎡인데 왜 실내 크기는 다를까? 서비스면적의 비밀

‘84’는 외벽 안쪽 선까지만 센다

공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 복도·계단·공동현관처럼 두 세대 이상이 함께 쓰는 공간은 뺀다. 우리가 부동산에서 보는 84A · 84B · 84C의 ‘84’가 이 값이다. 84A라고 해서 A타입의 생활공간 전체가 84㎡라는 뜻은 아니다.

「주택공급에 관한 규칙」도 공동주택 공급면적을 세대별로 표시할 때 주거전용면적을 기준으로 표시하고, 주거공용면적과 기타공용면적은 따로 표시할 수 있게 하고 있다. 그래서 면적은 여러 겹으로 나뉜다.

법은 발코니를 ‘완충공간’이라 부른다

발코니는 단순히 ‘베란다’로 정의되지 않는다. 두 법 조문을 나란히 놓으면 왜 같은 84㎡가 다르게 느껴지는지가 문장 안에서 보인다.

전용면적은 외벽 안쪽에서 끝나고, 발코니는 그 외벽에 접해 바깥에 붙는다. 그리고 같은 조항은 주택의 발코니가 기준을 충족하면 필요에 따라 거실·침실·창고 등으로 쓸 수 있도록 허용한다. 요즘 아파트 대부분이 발코니를 터서 거실과 침실을 넓히는 이유다.

중요한 것은 발코니를 확장해 거실처럼 써도 표시된 전용면적이 84㎡에서 94㎡로 바뀌지 않는다는 점이다. 부동산 거래신고에서도 집합건축물의 거래면적은 전용면적 기준으로 적고, 발코니 확장 비용은 별도 선택비용으로 다룬다. 숫자는 그대로인데 쓸 수 있는 바닥이 늘어난다. 체감면적 차이는 여기서 생긴다.

4Bay가 넓어 보이는 이유, 그리고 함정

아파트 광고에 자주 나오는 “4Bay 판상형”. Bay는 거실이나 방이 외벽과 접하면서 앞면에 배치되는 칸이다. 앞면에 침실 – 거실 – 침실 – 침실이 나란히 서면 4Bay라고 부른다.

평면이 좌우로 길어지고 외기에 접하는 면이 많아지면, 앞 절에서 본 ‘외벽 길이 × 1.5m’ 구조 때문에 발코니를 둘 수 있는 영역이 달라진다. 최근 분양시장이 3면 발코니를 강조하는 것도 같은 원리다. 앞·뒤뿐 아니라 옆면까지 외벽을 쓰면 서비스면적을 더 확보할 수 있다.

그래서 “4Bay니까 좋다”는 절반만 맞는 말이다. Bay가 늘면 앞면 발코니가 길어지고 채광이 좋아질 가능성이 커지지만, 같은 84㎡ 안에서 칸을 늘리면 방 하나하나가 얕아지거나 복도가 길어질 수도 있다. 결국 봐야 하는 것은 Bay 숫자가 아니라 실제 평면도다.

같은 면적이라도 어디에 썼느냐가 다르다

두 아파트의 전용면적과 발코니 면적이 비슷해도 한 집이 더 넓게 느껴질 수 있다. 면적을 어떻게 배분했느냐가 다르기 때문이다. 평면도를 볼 때 확인할 네 갈래를 정리했다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.

‘전용률이 높으면 넓다’도 절반만 맞다

전용률은 전용면적 ÷ 공급면적이다. 높을수록 공급면적 가운데 공용 공간 몫이 작다는 뜻이다. 하지만 이것은 서비스면적과는 다른 개념이다. 전용률이 높다고 발코니가 넓은 것도, 전용률이 낮다고 집이 좁게 느껴지는 것도 아니다.

아래 계산기에 평면도의 숫자를 넣으면 확장 후 쓸 수 있는 바닥을 어림할 수 있다. 발코니 면적 전체가 방이 되지 않으므로, 대피공간·실외기실·확장 불가 부분을 빼는 몫을 반영 비율로 넣는다.

실사용 면적 = 전용면적 + 발코니 면적 × 반영 비율, 1평 = 3.305785㎡로 계산한 어림값이다. 반영 비율 70%는 이 글의 가정이며 실제 확장 가능 면적은 분양 도면과 확장 도면에서 확인해야 한다. 법정 면적이나 거래 면적이 아니다.

전용 84㎡ 두 채를 놓고 볼 순서

숫자 ‘84’만 보지 말고 평면도를 펼쳐 놓고 비교하자. 아파트를 볼 때는 다섯 가지를 따로 떼어 순서대로 본다.

평면도 앞에서 확인할 체크리스트

같은 단지 안에서도 84A와 84B는 다른 상품이다

아파트의 가치는 입지 + 연식만으로 정해지지 않는다. 같은 단지에서도 사람들이 선호하는 타입과 그렇지 않은 타입이 생기고, 그 차이는 시간이 지나면 거래량과 가격에서 나타날 수 있다.

84A는 거래가 잘 되는데 84B는 늘 조금 싸거나, 같은 84㎡인데 특정 타입만 매물이 나오자마자 팔리는 경우가 있다. 원인을 따라가 보면 의외로 평면 차이가 숨어 있는 경우가 많다. 84㎡는 국내 아파트 시장에서 수요층이 넓은 대표 가족형 면적이라, 침실 3개·욕실 2개라는 숫자가 같아도 얼마나 효율적으로 공간을 만들었느냐가 상품성 차이로 이어질 가능성이 있다.

84㎡는 집의 크기를 알려주는 출발점이지, 공간의 품질을 알려주는 숫자가 아니다. “몇 평인가?”보다 “같은 면적을 얼마나 잘 썼는가?”를 물어야 한다.

그래서 기억할 한 문장은 이것이다. 전용면적은 숫자로 비교하고, 실제 공간은 평면도로 비교하자. 평면도를 볼 때 그 84㎡ 바깥에 어떤 공간이 붙어 있는지, 그 84㎡ 안을 어떻게 나눠 놓았는지 살펴보면 같은 84㎡가 전혀 다른 집처럼 느껴지는 이유가 보인다.