서울 원룸 월세 69만원 (+6.7%) · 전세보증금 2억1,936만원 (−1.2%) · 7월 다방 집계
전세가 싸진 게 아니라, 전세로 갈 길이 막혔다
서울 연립·다세대 원룸 월세가 한 달 만에 6.7% 올라 69만원이 됐다. 같은 달 전세보증금은 오히려 1.2% 내렸다. 월세는 오르고 전세는 내린 이 엇갈림이, 이번 통계가 실제로 말하는 것이다.
동이2026년 9월 6일 09:30 기준읽는 데 약 8분
같은 달, 월세는 오르고 전세는 내렸다서울 연립·다세대 원룸(전용 33㎡ 이하) · 6월 → 7월 · 자료: 다방 '7월 다방여지도'
두 패널은 단위가 다르다(월세 만원 · 보증금 만원). 6월 전세보증금은 다방 발표값이 아니라 7월 값과 등락률(−1.2%)로 역산한 근사치다. 월세 64→69만원은 만원 단위 반올림값이라 단순 계산(+7.8%)과 발표 등락률(+6.7%)이 다르다. 막대 위에 마우스를 올리면 세부 수치가 보인다.
1월세만 올랐다. 서울 원룸 평균 월세 69만원(+6.7%), 같은 달 전세보증금은 2억1,936만원(−1.2%). 다방이 국토부 실거래가로 집계한 7월 수치다.
2올해 월세 오름폭은 작년의 두 배가 넘는다. 부동산원 서울 연립·다세대 월세가격지수는 1월 97.50에서 7월 100.67로 3.25% 올랐다. 작년 같은 기간은 1.49%였다.
3"통계 이후 최고"는 아파트 얘기다. 서울 아파트 평균 월세 162만원은 부동산원 통계 집계 이후 첫 160만원 돌파다. 원룸 69만원과는 모집단이 다르다.
서울 원룸 평균 월세보증금 1,000만원 기준 · 7월69만원전월 대비 +6.7%
서울 원룸 평균 전세보증금7월2억1,936만원전월 대비 −1.2%
강남구 원룸 평균 월세자치구 최고97만원서울 평균보다 41% 비싸다
부동산원 연립·다세대 월세지수서울 · 1월 → 7월100.677개월 새 +3.25% (작년 +1.49%)
서울 아파트 평균 월세부동산원 · 7월 · 다른 모집단162만원6월 159만2,000원 대비 +1.7%
전월세 검색량 신호토요일 · 전주 토요일 대비+2.5%다섯 축 중 유일한 상승
다방 조사는 서울 연립·다세대(빌라) 원룸(전용 33㎡ 이하) 실거래 대상이고, 부동산원 아파트 월세 통계와는 모집단이 다르다. 69만원과 162만원을 한 표에 놓을 때는 반드시 구분한다. 검색량 신호는 30일 백분위 10, 7일 이동평균 −12.0%로 절대 수준은 여전히 낮다.
1일곱 달의 기울기
작년의 두 배 넘게 가파른 선
다방의 69만원이 한 달의 단면이라면, 한국부동산원 연립·다세대 월세가격지수는 일곱 달의 기울기를 보여준다. 아래 그림은 1월과 7월 두 값, 그리고 작년 같은 기간의 상승률만 확정값이고 그 사이는 직선으로 이은 개념도다. 장면을 따라 내려가면 강조 구간이 바뀐다.
서울 연립·다세대 월세가격지수, 1월 → 7월지수 · 자료: 한국부동산원, 뉴시스 [월세시대③]
1월 — 서울 연립·다세대 월세가격지수 97.50에서 출발했다.
장면 1 · 1월
97.50에서 출발
한국부동산원의 서울 연립·다세대 월세가격지수는 올해 1월 97.50이었다. 기준시점(2021년 6월)을 100으로 두는 지수이므로, 이 시점의 월세는 기준 시점보다 아직 낮았다.
장면 2 · 작년의 기울기
작년 같은 기간은 1.49%
작년 1월부터 7월까지 같은 지수는 1.49% 올랐다. 점선은 올해 출발점에 작년의 기울기를 그대로 얹은 것으로, 실제 작년 지수 수준이 아니라 상승률만 옮긴 비교선이다.
장면 3 · 올해의 기울기
올해는 3.25%, 두 배가 넘는다
올해 같은 구간은 3.25% 올랐다. 뉴시스 [월세시대③](9월 6일)은 이 수치를 "2030 주거사다리"의 붕괴라는 프레임으로 확산시켰다. 두 값 사이의 월별 경로는 확인하지 않았으므로 직선으로만 이었다.
장면 4 · 7월
100.67 — 기준 시점을 넘어섰다
7월 지수 100.67은 2021년 6월 수준을 처음 넘긴 값이다. 같은 달 다방 집계 원룸 월세는 69만원, 부동산원 아파트 평균 월세는 162만원이었다. "통계 집계 이후 최고"라는 표현은 아파트 월세 162만원에 붙는 것이지, 이 연립·다세대 지수에 붙는 표현이 아니다.
2어디가, 무엇이
강남구 97만원, 그리고 섞으면 안 되는 두 통계
자치구별로는 강남구 평균 월세 97만원이 가장 높아 서울 평균보다 41% 비싸다. 한편 이번 주 기사에 함께 오르내린 숫자 중 69만원과 162만원은 조사 기관도, 대상 주택도 다르다. 오른쪽 표는 그 구분을 위한 것이다.
강남구 원룸 월세는 서울 평균의 1.4배단위: 만원 · 보증금 1,000만원 기준 · 7월
강남구 외 자치구 수치는 이번 발표 보도에서 확인하지 않아 표기하지 않았다. 강남구의 전월 대비 등락률도 확인 불가.
이번 주에 오르내린 월세 숫자 다섯 개의 출처7월 기준 · 기관 · 모집단
지표
기관 · 대상
7월
변화
원룸 평균 월세
다방 · 연립·다세대 33㎡↓
69만원
+6.7%
원룸 평균 전세보증금
다방 · 연립·다세대 33㎡↓
2억1,936만원
−1.2%
강남구 원룸 월세
다방 · 자치구 최고
97만원
확인 불가
연립·다세대 월세지수
부동산원 · 서울
100.67
1월比 +3.25%
아파트 평균 월세
부동산원 · 서울 아파트
162만원
+1.7%
"변화"의 기준 기간이 행마다 다르다 — 위 세 행은 전월 대비, 지수는 1월 대비, 아파트는 6월(159만2,000원) 대비. 아파트 162만원은 부동산원 통계 집계 이후 첫 160만원 돌파(8월 19일 발표).
왜 지금인가. 9월 1일 다방 통계로 시작해, 9월 5일 뉴시스 [월세시대①]이 아파트 162만원을, 9월 6일 [월세시대③]이 연립·다세대 지수를 '2030 주거사다리' 프레임으로 이어 붙였다. 검색 신호와 뉴스가 같은 방향을 가리킨 첫 축이지만, 블로그는 오늘 아침 기준 3건뿐이다.
구조적으로는 한 사건의 뒷면이다. 전세대출이 조여지고 집주인의 보유세 부담이 커지면 임대차는 월세로 밀린다. 전세보증금은 내리고 월세만 올랐다는 이번 통계의 모양은 "전세 수요가 줄었다"가 아니라 "전세로 갈 자금 조달 경로가 막혔다"에 가깝다. 검색 축 다섯 개 중 전월세만 오른 것도 같은 얘기다.
3누가 웃고 누가 우는가
같은 통계, 네 개의 입장
월세 상승과 전세보증금 하락이 동시에 움직이는 국면에서는 이해관계가 단순히 임대인 대 임차인으로 갈리지 않는다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.
운다
보증금 1,000만원대로 서울에 진입하는 사회 초년생. 월세만 69만원이고 관리비는 별도다. 강남구라면 97만원이다.
무엇이 사라지나
종잣돈을 모을 구간 자체가 사라진다. 월세가 전세보증금 이자보다 비싼 구조에서는 저축 여력이 임대료로 먼저 빠진다.
확인할 것
보증금을 올리고 월세를 낮추는 조건이 가능한지, 그 전환에 적용되는 전환율이 법정 상한(기준금리+2%p) 안인지. 아래 환산기로 대략의 크기를 잡을 수 있다.
더 정확히는
전세 만기가 돌아오는 기존 임차인. 전세보증금은 −1.2%로 내렸는데, 재계약 협상에서 월세 전환을 통보받는 경우다.
반복되는 질문
지식iN에는 "전세 기간 2달 남기고 집주인 월세 전환" 유형의 질문이 반복해서 올라온다. 보증금이 싸진 것과 전세 매물이 있는 것은 별개다.
확인할 것
계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 갱신 시 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수 없고, 증액도 5% 상한이 적용된다(주택임대차보호법). 전환 자체는 임차인 동의가 전제다.
웃는다고 보기 어렵다
월세는 올랐지만 전세보증금이 빠지면서 반환 부담이 생긴 구간이 있다. 기존 세입자에게 돌려줄 보증금과 새로 받을 보증금의 차액을 메워야 한다.
구조
월세 상승분이 그 공백을 메우는 구조다. 보유세 부담이 커진 상태에서 월세 수입으로 보증금 차액과 세금을 동시에 감당해야 한다.
확인할 것
반환할 보증금의 자금 조달 경로, 그리고 월세 전환 시 법정 전환율 상한 준수 여부.
계산이 달라진다
월세 상승은 수익률로 잡히지만, 전세보증금 하락은 명도·인수 부담을 키운다. 두 방향이 동시에 움직이는 국면이다.
왜 부담이 커지나
선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 배당 순위, 명도 협상 비용이 보증금 하락 국면에서는 더 복잡해진다. 시세 대비 보증금 비율이 바뀌면 낙찰가율 판단도 달라진다.
확인할 것
물건별 임차인 현황과 확정일자·전입일, 그리고 월세 전환 시 기대 수익률이 이번 상승분을 이미 반영한 값은 아닌지.
4이 주의 기사와 신호
짚어야 할 여섯 가지
제목을 누르면 배경과 짚어볼 점이 펼쳐진다. 시사점은 사실에 근거한 해석이며 계약이나 투자 권유가 아니다.
부동산 플랫폼 다방이 9월 1일 발표했다. 국토교통부 실거래가를 바탕으로 서울 연립·다세대 원룸(전용 33㎡ 이하)을 분석한 것으로, 보증금 1,000만원 기준 평균 월세는 64만원에서 69만원이 됐다. 자치구별 최고는 강남구 97만원. 뉴스핌·비즈니스포스트·더팩트·세계일보·뉴스1이 같은 수치를 보도했다.
전세와 월세가 반대로 움직인 것이 이 발표의 핵심이다. 월세 상승률만 떼어 쓰면 절반의 이야기가 된다.
2뉴시스 [월세시대③] — 연립·다세대 월세지수 7개월 새 3.25%, 작년 1.49%+
9월 6일 06:00 보도. 한국부동산원 기준 서울 연립·다세대 월세가격지수가 올해 1월 97.50에서 7월 100.67로 올랐다는 것으로, 작년 같은 기간(1.49%)의 두 배가 넘는다. 기사는 이를 '2030 주거사다리' 프레임으로 다뤘다.
지수 100.67은 기준시점(2021년 6월)을 처음 넘긴 값이다. "통계 이후 최고"라는 표현은 이 지수가 아니라 아래 3번의 아파트 월세에 붙는다 — 초안에서 이 둘을 섞었다가 팩트체크에서 바로잡았다.
3뉴시스 [월세시대①] — 서울 아파트 평균 월세 162만원, 통계 집계 이후 첫 160만원 돌파+
9월 5일 06:00 보도. 한국부동산원 월간 주택가격동향(8월 19일 발표)에서 7월 서울 아파트 평균 월세가격이 162만원으로, 6월 159만2,000원보다 1.7% 올랐다. 올해 1월 150만원을 돌파한 뒤 6개월 만에 160만원을 넘었다.
원룸 69만원과 아파트 162만원은 기관도 대상도 다르다. 한 문장에 나란히 쓸 때는 "연립·다세대 원룸"과 "아파트"를 반드시 붙인다.
4전세대출 조임과 보유세 — 임대차가 월세로 밀리는 구조+
전세대출이 조여지면 세입자는 전세보증금을 조달하지 못하고, 집주인의 보유세 부담이 커지면 임대인은 현금 흐름이 나오는 월세를 선호한다. 두 힘이 같은 방향으로 작용하면 전세보증금은 내리고 월세는 오르는 이번 통계의 모양이 나온다.
"전세가 싸졌다"는 것은 "전세로 갈 수 있다"는 뜻이 아니다. 보증금이 내린 전세 매물은 대출이 막힌 세입자에게는 닿지 않는 가격이다.
5검색 신호 — 다섯 축 중 전월세만 +2.5%+
어제(토요일) 전월세 검색량은 지난 토요일 대비 +2.5%로, 추적 중인 다섯 축 중 유일하게 올랐다. 다만 30일 백분위는 10, 7일 이동평균은 −12.0%로 절대 수준은 낮다.
검색 신호와 뉴스가 처음으로 같은 방향을 가리킨 축이다. 방향은 맞지만 크기는 아직 작다 — 콘텐츠를 낼 창은 열렸지만 수요가 폭발한 상태는 아니다.
6블로그 — 오늘 아침 기준 3건+
9월 6일 아침 기준 이 통계를 다룬 블로그 글은 3건에 그친다. 뉴스 보도(9월 1일)와 기획 기사(9월 5~6일)에 비해 2차 콘텐츠는 아직 얇다.
"월세 오르고 전세 내림"의 엇갈림 자체를 제목으로 건 글이 드물다. 이 각도가 비어 있다.
5환산기
내 전세를 월세로 바꾸면 얼마가 되나
주택임대차보호법 시행령의 전월세 전환율 공식으로 계산한다. 월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12. 법정 상한은 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 쪽으로, 기준금리 3.00% 기준 5.0%다. 기본값은 다방 7월 평균 전세보증금이다.
전환 후 월세 (추정)
연간 월세 합계1,046.8만원
다방 평균 69만원 대비+182,333원
69만원이 되는 전환율3.95%
법정 전환율은 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 상한이며, 신규 계약에는 강제되지 않는다. 남길 보증금이 전세보증금보다 크면 월세는 0원으로 둔다. 기준금리는 2026년 8월 한국은행 결정(연 3.00%) 기준이며, 관리비·중개보수는 포함하지 않는 단순 추정치다.
6일정과 체크리스트
다음 숫자는 언제 나오나
확인된 일정만 담았다. 발표일이 특정되지 않은 것은 "예정"으로 적고 날짜를 비웠다.
8월 19일 (수)
부동산원 7월 주택가격동향 발표. 서울 아파트 평균 월세 162만원, 연립·다세대 월세지수 100.67이 여기서 나왔다.